К чему приводит игнорирование «эффекта Airbnb»: австралийский сценарий
То, что в 2007 году начиналось как 3 надувных матраса на полу в гостиной, превратилось в один из крупнейших сервисов по бронированию жилья в мире. С Airbnb вынуждены считаться целые города и страны. Пока одни пытаются как-то ограничить этот сервис на уровне законов или дополнительных налогов, другие предпочитают не вмешиваться. Предлагаю разобраться с тем, что такое «эффект Airbnb», какое воздействие он оказывает на жителей городов, и что происходит там, где его предпочитают не замечать.
Что такое «эффект Airbnb»
На первый взгляд Airbnb — это просто сайт и мобильное приложение, которые помогают посуточно сдать или арендовать жилье. Да, пару лет назад там появилась и опция долгосрочной аренды, однако по официальной статистике за 2022 год её доля составляет лишь 21% от общего числа бронирований жилья. Надо сказать, что к долгосрочной аренде ни у кого вопросов не возникает, а вот распространение краткосрочной аренды в жилых массивах приводит к целому перечню негативных явлений, которые все вместе и формируют пресловутый «эффект Airbnb»:
- Овертуризм. Если раньше для участия в каком-нибудь популярном фестивале в другом городе нужно было бронировать номер в отеле за несколько недель до прибытия, то благодаря Airbnb город может «вместить» намного больше туристов, а значит на улицах будет больше людей. Городская инфраструктура и возможности организаторов не всегда готовы к повышенному наплыву туристов. А это означает шум, перегруженный общественный транспорт, пробки, мусор на улицах
и т. д. - Рост цен. Сдавать жильё посуточно обычно выгоднее, чем помесячно, поэтому многие квартиры и дома в популярных у туристов городах покидают рынок долгосрочной аренды и переходят под крыло Airbnb. К примеру, в районах Барселоны с наибольшей плотностью Airbnb помесячная аренда из-за этого эффекта стала дороже на 7%, а средняя стоимость квадратного метра поднялась на 17%. И это вопреки серьезным ограничениям для данного сервиса, принятых в Барселоне.
- Переселение жителей в менее благополучные районы. Следствие предыдущего пункта. Когда недвижимость в одних районах становится менее доступной для местных жителей, они вынуждены переселяться в другие, как правило менее благополучные места.
- Переориентирование инфраструктуры. Бизнес адаптируется под увеличенный турпоток, а интересы местных жителей отходят на второй план. К примеру, в Амстердаме на месте продуктовых магазинов открываются агентства по прокату велосипедов.
Чтобы остановить нашествие Airbnb, в 2016 году был сформирован альянс из 11 европейских городов. В них ограничили количество дней в году, в течение которых лендлорды могут сдавать свою недвижимость посуточно (в среднем от 30 до 90 дней). Местами появляются дополнительные налоги и сборы, иногда вводятся запреты на посуточную аренду в отдельных районах туристических столиц. Разумеется, у подобных мер нашлись и противники, которые считают, что от ограничений вреда больше, чем пользы. Сомнения скептиков сложно назвать беспочвенными: согласно исследованию hbr.org, меры против Airbnb сдерживают развитие городов.
К чему приводит игнорирование этого эффекта
Но что происходит там, где никаких ограничений не вводилось? Здесь хорошим примером может послужить Австралия, а именно самый южный её штат — Тасмания. Инвестиции в недвижимость были (и остаются) священной коровой австралийской экономики на протяжении десятилетий, и если в городах-миллионниках на континенте влияние Airbnb на рынок недвижимости ощущается не слишком сильно, то в островной Тасмании ситуацию довели до абсурда.
Хобарт служит домом для 250 тысяч жителей и официально — это столица Тасмании, а неофициально — столица Airbnb. В силу географической удаленности внутренний туризм в Австралии — не пустой звук, и Тасмания является одним из популярных направлений. В итоге концентрация сдаваемого через Airbnb жилья здесь выше, чем где-либо ещё в Австралии, и одна из самых высоких в мире вообще. В частности, в Сиднее концентрация Airbnb в 6.8 раз ниже, а в Мельбурне — в 4.5 раза ниже.
Считается, что посуточная аренда через Airbnb в Хобарте составляет 5.65% от всего рынка аренды, в то время как количество пустующего (вакантного) жилья в городе находится на историческом минимуме и исчисляется долями процента. При этом 47% тех домов и квартир, что сейчас сдаются посуточно, до прихода Airbnb сдавались помесячно. В соседнем Лонсестоне — так и вовсе 67%.
Изначально Airbnb продвигал среди владельцев недвижимости идею сдавать неиспользуемые комнаты в своих домах, но в Тасмании вместо этого посуточно сдаются целые дома. Более того, зачастую они сразу приобретаются именно с целью последующей сдачи в посуточную аренду. Жильё в сравнительно крупных городах Тасмании стало очень выгодным инвестиционным инструментом, об этом не стесняясь пишут профильные австралийские издания, призывая покупать недвижимость в Хобарте под Airbnb даже тех, кто не живёт на острове.
* .com/p/CtxUsDbBhQ-" data-original-src="https://www.ixbt.com/live/cdn/images/live/images/original/20/93/55/2023/07/25/26b9a991ff.jpg" data-original-width="1080" data-original-height="1080">
Airbnb расколол местное сообщество: пока одни извлекают прибыль из сложившейся ситуации, другие вынуждены мириться с повышенными ценами, либо переезжать в районы попроще. К тем, кто сдает отдельные комнаты, претензий у местных жителей нет, а вот желающие сдать целый дом регулярно сталкиваются с резким недовольством окружающих. В результате местное правительство пока что анонсировало лишь увеличенные сборы для хостов Airbnb, но едва ли это сделает посуточную сдачу домов и квартир сильно менее привлекательной.
- * — Компания Meta (социальные сети Instagram и Facebook) - признана экстремистской организацией на территории Российской Федерации
33 комментария
Добавить комментарий
А так-то шарик и миллиардов 30 бы нормально выдержал. Но проверить это получится очень не скоро. Если вообще получится
Так-то принцип у всех один — чем больше урбанизация и уровень жизни, тем ниже рождаемость. Так что пркерасно зависит — пока исключений не обнаружено. Африка более-менее держится именно за счет бедности. Где ее поменьше — уже плодиться перестают
Причем еще засада в том, что средняя продолжительность жизни сильно выросла. А старичков увы — размножаться не заставишь ;)
Ну и в других странах свои погремушки, но общее правило одно — коммерческая недвижимость обходится в разы дороже
А так-то понятно, что если можно накупить квартир/домов и сдавать их удобным образом, то нафига строить гостиницы например
Хотя понятно, что при любых исключениях всегда будет вестись поиск лазеек, да. Но муниципалитеты для того в частности и существуют, чтобы эти вопросы решать — их сфера ответственности и в общем-то их потери если накосячили. Тут же задача не запретить в принципе — а убрать дополнительную прибыль посуточной аренды сравнительно с длительной. Которая и вызывает многие проблемы
А собственно эффект, кстати, из-за того и возник, что сдавать посуточно стало слишком просто. Даже проще, чем длительно. Да ещё и выгоднее — ну тут мне карта и поперла (как в анекдоте)
Хотя изначально сервис действительно был про сдачу временно ненужного. Ну там лишних комнат в доме, либо квартиры на время своего отъезда. Временного
Но как часто бывает побочные эффекты оказались мощнее основного
Постельное бельё, полотенца, посуду и технику типа утюга длительные арендаторы покупают сами и уж наверняка не портят с такой старательностью, как посуточные. После покупки новой сковороды максимум на второй заезд появляются царапины вилкой, через пару месяцев на выброс.
Так что та самая сравнительная выгода — это плата за работу менеджера и/или уборщика просто-напросто.
Есть такой термин специальный — уберизация рынка. Которая и случилась
Больше не надо бегать в поисках тех же клиентов — есть площадка специальная. Ее знают — на нее идут. И она же берет на себя многие технические вопросы — естественно, со своей комиссией, но делать это самому… тот ещё геморрой. Был. Почему посуточную аренду многие не рассматривали
А сравнительная выгода там легко на порядок больше получается. В математическом смысле на порядок — три дня посуточно = месяцу длительно. За такие деньги уж вопросы с туалетной бумагой-то завсегда можно решить
Тем более, когда речь об инвестхатах на той же Тасмании — за ними все равно присмотр нужно организовывать и не только
Но я думаю, это неверно по сути: либо и то, и другое считать коммерческим использованием, либо ничто.
Если же сделать налог на доход разным, то будут серые схемы, чтоб это обойти, и все равно сдавать за дорого.
От срока многое меняется на самом деле — это вообще разные типы договорных отношений
Даже соцнайм и коммерческий немного различаются в большинстве стран
Это во-первых. Во-вторых, что касается налога, то он в любом случае платится. Нет разницы — получен доход от длительного найма или краткосрочной аренды. Просто обезличенный доход. Что правильно, но никак не позволяет решать проблемы уберизации
Это, собственно, вопрос подхода. Точно также нюансов можно добавить и к краткосрочной аренде. Сдаёшь жильё на длительный срок — оно остается жильем. Сдаёшь посуточно, то есть изображаешь из себя гостиницу — платишь по ставкам коммерческой недвижимости. Ничего не запрещено — но бить по кошельку всегда эффективнее ;) Тут многие задумаются, что лучше уж сдать надолго — и ну его нафиг тот повышенный доход, но со всеми обременениями
А что про Европу… ну а кто сильнее страдает от туристов? В Европу как раз активно тащатся посмотреть на руины Эйфелевой башни и курнуть травы в квартале красных фонарей… ну и всё такое прочее. Где-нибудь в Зимбабве соцнайма нет — но и проблем уберизации тоже нет подозреваю…
Чтобы официально через Airbnb сдать квартиру нужно получить туристическую лицензию, что очень сложно, либо должен жить на первом этаже, либо получить разрешение от всех соседей по подъезду. Но некоторые сдают, но есть шанс что тебя вычислят, придёт полиция под видом туристов и штраф от 25 000 до 75 000 евро, завасит от провинции. Ну и конечно налоги! Тут они очень большие.
Одно дело когда город изначально строился под туризм пример г.Бенидорм (Испания) 500 000 туристов и все нормально, другое дело когда люди живут своей жизнью, культурой, и город стал туристический меккой, тур нагрузка разрушила шарм, уклад местной жизни, многие уехали, а туристы все едут.
Добавить комментарий