Почему льготная ипотека привела к росту цен на жилье и стала недоступной для большинства россиян?

Идея льготной ипотеки изначально выглядела как шаг к улучшению жизни многих россиян. Государственная поддержка должна была помочь людям переехать из тесных квартир, позволить молодым семьям завести детей в более комфортных условиях, а также дать шанс тем, кто ранее не мог позволить себе жилье. Однако на практике эта программа привела к противоположному эффекту. Вместо доступного жилья россияне столкнулись с резким ростом цен на квартиры, что сделало покупку недвижимости практически невозможной для большинства.

Как льготная ипотека превратилась в инструмент для заработка?

Когда программа только стартовала, в ней не было строгих ограничений на количество ипотек, которые может взять один человек. Это стало ключевой лазейкой, которой воспользовались люди с достаточным капиталом. Вместо того чтобы решать свои жилищные вопросы, они начали использовать льготные ставки как инструмент для инвестиций.

Например, за период с 2021 по 2023 годы около 115 тысяч россиян оформили более одной льготной ипотеки. Некоторые из них брали кредиты для покупки двух-трех квартир, рассчитывая на будущий доход от аренды. Абсолютный рекорд поставил человек, оформивший 26 льготных ипотек общей суммой 196 миллионов рублей. Это уже не про улучшение жилищных условий, а про масштабные инвестиции.

Давайте представим ситуацию. У вас есть средства на первоначальный взнос, и перед вами выбор: купить одну квартиру на рыночных условиях под 15-20% годовых или взять несколько квартир под льготную ставку в 5-8%. Второй вариант выглядит гораздо привлекательнее. Именно так и поступили тысячи людей, что стало причиной резкого увеличения спроса на рынке недвижимости.

Как это повлияло на цены?

Рост спроса на жилье вызвал неизбежный скачок цен. На первичном рынке стоимость квадратного метра в 2023 году достигла 140 400 рублей, тогда как на вторичном она оставалась около 97 400 рублей. Разрыв между ценами на новостройки и «вторичку» составил 30-60%.Например, в 2020 году семья с доходом около 100 тысяч рублей могла позволить себе квартиру в новостройке, оплачивая ипотеку с ежемесячным платежом около 30 тысяч рублей. Но в 2024 году, чтобы взять ту же квартиру, доход семьи должен быть уже не менее 224 тысяч рублей. Для большинства россиян это неподъемная сумма, особенно если учесть рост цен не только на недвижимость, но и на повседневные товары и услуги.

Что изменилось в условиях льготных программ?

Понимая, что программа работает не так, как планировалось, государство начало вводить ограничения. В 2024 году условия льготной ипотеки стали более строгими. Банки теперь обязаны проверять, есть ли у заемщика ранее оформленные кредиты на льготных условиях. Если такие кредиты есть, новые ипотечные ставки становятся выше.

Кроме того, семейная ипотека стала более целевой. Теперь её могут получить только семьи с детьми, а максимальные суммы и сроки кредитования также подверглись изменениям. Но эти меры появились слишком поздно. Те, кто успел купить квартиры в 2020-2022 годах, смогли извлечь выгоду, а остальным пришлось столкнуться с новыми, менее выгодными условиями.

Почему жилье стало недоступным?

Сегодня ипотека доступна в основном обеспеченным гражданам. Средний ежемесячный платеж по рыночной ипотеке на сумму 10 миллионов рублей при ставке 19% составляет 162 тысячи рублей. Для её оформления доход заемщика должен быть выше 300 тысяч рублей в месяц.

Возьмем реальный пример. Молодая семья из региона, где средний доход на человека составляет около 50 тысяч рублей, в 2020 году могла купить квартиру за 3-4 миллиона рублей. С учетом льготной ипотеки ежемесячный платеж составлял около 20-25 тысяч рублей, что было вполне посильно. В 2024 году такая же квартира стоит уже 6-7 миллионов рублей, а платеж по рыночной ипотеке вырос до 50-60 тысяч рублей. Для этой семьи покупка жилья становится невозможной.

Кто выиграл, а кто проиграл?

Льготная ипотека дала преимущество тем, кто был готов быстро воспользоваться её условиями. Это обеспеченные граждане и инвесторы, которые уже имели средства для первоначальных взносов и могли позволить себе несколько кредитов. Для большинства же россиян программа стала причиной, по которой их мечты о собственном жилье оказались недосягаемыми.

Что можно было сделать иначе?

Основная ошибка программы заключалась в отсутствии изначальных ограничений. Если бы льготные условия предоставлялись только тем, кто покупает первое жилье, это помогло бы избежать перегрева рынка и роста цен. Сегодня перед государством стоит сложная задача: стабилизировать рынок недвижимости и вернуть жильё в категорию доступных благ, а не предмета роскоши. Одним из решений может стать ужесточение требований к получению льготных ставок или введение программ поддержки для малообеспеченных семей.

Итог: что мы имеем?

Льготная ипотека стала примером того, как хорошая идея может превратиться в проблему из-за недоработок в реализации. Вместо помощи тем, кто действительно в ней нуждался, программа создала условия для спекуляций и роста цен. Теперь жилье доступно только обеспеченным гражданам, а большая часть россиян остаётся без возможности улучшить свои жилищные условия.

Для большинства эта история оставляет лишь один вывод: важность времени и обстоятельств. Те, кто смог воспользоваться льготами в первые годы программы, выиграли. А те, кто ждал или не успел, оказались в ещё более сложной ситуации.